La société française Viager Consulting Group, spécialisée en transactions viagères, annonce le lancement de Capifine, un contrat qui a pour but de permettre aux personnes âgées de vendre leur bien en viager tout en transmettant un capital à leurs héritiers.
Les objectifs de Capifine
Capifine, soumis à l’approbation du CRIDON (Centre de recherches, d’informations et de documentations notariales), poursuit deux objectifs :
- Démocratiser la vente en viager avec la suppression du frein moral de dés-héritage
- Favoriser l’achat en viager par la possibilité de financer à crédit le Capifine
Le projet repose sur les constats suivants :
Le vieillissement de la population française : selon l’lnsee, le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans devrait progresser de plus de 8 millions d’ici à 2040, pour constituer plus de 30 % de la population française ;- La tendance à la diminution relative des revenus observée chez les seniors devant faire face à des dépenses supplémentaires ;
- 72 % des personnes âgées de plus de 70 ans sont propriétaires de leur résidence principale ;
- La volonté des seniors de transmettre un capital à leurs héritiers ;
- L’impossibilité pour la famille de loger les ascendants compte tenu des prix de l’immobilier.
Lire aussi : Financer la dépendance : focus sur la vente en viager
Capifine, une innovation dans le secteur du viager
Dans un viager classique, les personnes âgées qui choisissent de vendre en viager améliorent leurs conditions de vie mais au détriment de leurs héritiers. Dans le cas de Capifine, les héritiers percevront une partie de la valeur du bien immobilier.
La notion de dés-héritage se transforme en une une réelle cohésion inter-générationnelle.
Capifine : quels avantages pour le vendeur ?
Un vendeur peut désormais choisir de monétiser son patrimoine immobilier pour subvenir à ses besoins au moment de la retraite, voire de la dépendance et ne pas déshériter ses descendants.
- Solution éthique : le senior qui vendra son bien pour améliorer son quotidien ne lèsera aucunement ses héritiers. Le capital leurs sera versé après le décès du vendeur et intégré dans la succession.
Ce capital sera indéxé chaque année selon l’indice du cout à la construction jusqu’à la date
du versement. - Réponse à l’amélioration de la qualité de vie et prévention aux frais liés à la dépendance, grâce aux rentes mensuelles payables à vie.
- Transparence dans l’approche, la détermination du Capifine et le suivi du contrat viager jusqu’à la transmission.
- Protection juridique : le contrat de vente répondra à des standards de qualité élevés visant à sécuriser la personne âgée dans son projet de viager. Les modalités de protection seront contractualisées de manière précise et exhaustive dans l’acte de vente.
- Accompagnement et suivi de la personne âgée assurés par une équipe technique et des consultants dédiés.
Capifine : quels avantages pour l’investisseur ?
- L’investissement en viager devient plus accessible grâce au recours à un crédit bancaire en fin d’opération pour financer le Capifine.
Jusqu’à présent, il était quasiment obligatoire de posséder l’apport initial pour investir dans le viager. En effet, les garanties prises pour le vendeur concernant le paiement des rentes rendaient le financement bancaire impossible. Dorénavant, au décès du vendeur, l’investisseur sera libéré du paiement des rentes, il pourra donc solliciter son établissement financier pour payer le Capifine. - Un placement éthique et socialement responsable.
Cet article a été publié par la Rédaction le
Le viager peut être une vraie chance pour certain senior et ce genre de changement est je pense une très bonne chose.
Je trouve cette présentation assez peu claire . On nous parle d’ apport or, il n’y a pas d’apport en viager. On suppute donc qu’il s’agit d’un bouquet et qu’il ne sera pas versé au départ . Il y a des viagers sans rente et maintenant des viagers sans bouquet. Why not ?
Mais au fait s’agit il d’un bouquet ou d’un capital ? oui si on comprend CAP in fine comme capital ( modulable ce qui va faire varier la rente comme dans le cas général avec le bouquet ).
Evidemment si ce capital est payé au décès le bien est libre, aliénable ou louable et il est possible d’emprunter. Bon. Soit
Alors il s’agit – si on comprend bien- du versement d’une rente viagère dans le cadre juridique du viager ou dans celui du démembrement. ( c’est pas dit)
La nouveauté c’est qu’un capital ( on ne dit pas égal à la valeur du bien ) est constitué soit par la cotisation d’une assurance vie ou emprunté au déces ( ou encore récupéré sur la vente).
une fois de plus il s’agit d’un montage en direction du vendeur ( devenir propriétaire sans capital de départ ) mais pas pour le vendeur car pour la famille le bien sort de la succession avec un bouquet payé à la fin et pas au début ( donc pas de donation ou d’aide familiale comme on le voit souvent )
Ce fameux capital in fine pourrait pourtant servir de couverture pour des prets hypothécaires permettant de financer le séjour en ehpad. Peut être un idée ?
N’oublions pas qu’en face d’un viager la famille aura perdu le bien ( moins le capital OK) dans la succession mais qu’elle continuera d’être sollicitée en tant qu’obligée alimentaire si dépendance lourde en EHPAD . Ce n’est pas la majoration usuelle de la rente de 30% qui va financer le séjour en maison de retraite !
Le patrimoine immobilier résidentiel sert de prévoyance pour la plupart et on veut le garder le plus longtemps possible . En cas de mobilité forcée vers un hébergement le bien est vendu pour protéger la famille et payer le reste à charge.
quand donc les formules de viager vont elles s’inspirer de ce schéma ? Tant qu’elles resteront dans ce paradigme de la transaction immobilière avec aléa le viager elles resteront marginal ( moins 1 % des transactions)
Il ne sert en rien d’évoquer la démographie et le besoin en revenus chez une partie de seniors si cela marche si peu ! ( et si l’utilité sociale est si faible ) Je trouve cela désolant alors que tout le monde s’entend pour réformer ce fameux viager
Au passage, il y a de l’avenir pour des montages hybrides intégrant le risque de longévité et le risque dépendance ( qui accélère la mortalité dans un rapport de 2.5 ) ou encore dans des montages de » vente anticipée occuppé partielle » qui pourrait intégrant des tirages hypothécaires en cas de dépendance.
si le marché s’ouvre un jour c’est vers la monétisation du domicile en cas de dépendance avec des personnes de plus en plus âgées ou vers la solvabilisation des séjours en logements intermédiaires.
Ce sera aussi si on garantit la transparence des conditions de la vente validée par un tiers de confiance avec un référentiel connu des paramètres utilisé C’est actuellement une opacité qui rend la transaction asymétrique dès le départ .
Si vous voulez , on peut en discuter
Il faut peut être ouvrir excel à la bonne page
.
ou
La démarche marketing est peut être plaisante, mais loin d’être transparente: Soumis à l’approbation du Cridon??? qu est qui a été soumis? l’acte notarié? ou le montage et la garantie financière de paiement???et cela ne veut pas dire soumettre en signifie pas avoir eu une réponse!
Quelle est le statut de la société qui gère ce contrat Capfine? Société de gestion agrée AMF. Merci de répondre…
Quand on montage qui consisterait à obtenir un capital immédiat sans rente, tout en gardant un capital in fine pourrait signifier que c’est un bouquet sans rente, et que les rentes soient capitalisées pour les héritiers: mais qui les gère? a quel taux de gestion et d’actualisation…..? autant de questions que les auteurs se gardent bien de répondre.