Le Viager, comment ça marche ?

Le viager est une forme de vente immobilière qui consiste à vendre un logement à un débirentier* en échange d’une rente viagère à vie versée au crédirentier*, qui peut également conserver l’usufruit* du bien vendu.

Ce type de vente est essentiellement pratiqué par des personnes âgées souhaitant se garantir une source de revenus supplémentaires jusqu’à la fin de leur vie, tout en restant chez eux. Le nombre de ventes en viager reste cependant à ce jour limité. En effet, le marché peine à se dynamiser du fait de nombreux facteurs, dont le sentiment de parier sur le décès de quelqu’un.

Pourquoi le viager ?

La majorité des plus de 70 ans sont aujourd’hui propriétaires de leur résidence principale. Quand des frais supplémentaires s’imposent, par exemple pour financer une logique de maintien à domicile, le viager peut être une solution complémentaire intéressante.

Les différents types de viagers

Les différents types de viagers dépendent du capital financier et des biens possédés. Ainsi coexistent des viagers immobiliers, des viagers financiers (versement d’une rente en échange d’un capital financier), ou encore des prêts viagers hypothécaires (versement d’un capital contre l’hypothèque d’un bien immobilier).

Zoom sur le viager immobilier

Le viager immobilier est le type de viager le plus répandu. Il s’adresse principalement aux retraités en recherche de compléments de revenus. Ce type de viager peut être occupé ou libre. Dans ce second cas, le vendeur perd son droit de jouissance du bien immobilier à la signature de l’acte de vente.

Cependant, la majorité des viagers immobiliers sont occupés, dans une logique gagnant-gagnant entre vendeur et acheteur, ainsi :

• le débirentier/acheteur pourra jouir du bien immobilier au décès du vendeur et peut espérer acquérir un bien à un prix inférieur à ceux du marché immobilier traditionnel.
• le crédirentier/vendeur vend son patrimoine immobilier tout en continuant à vivre chez lui et en échange d’une rente viagère versée mensuellement jusqu’à la fin de sa vie, ainsi que d’un bouquet* (somme d’argent perçue le jour de la vente)

Le viager permet par ailleurs au vendeur de régler une partie de sa succession de son vivant et de ne plus avoir à faire face aux soucis d’entretien et de travaux de son bien immobilier.

Face à un succès modéré, de nouvelles formes de viager ?

Du fait du vieillissement de la population et de la volonté des français de vieillir à domicile (83% des Français pensent que le maintien à domicile des personnes âgées est une priorité), le principe du viager devrait connaître un regain d’intérêt. Pour autant, la solution ne convainc pas toujours du fait de la part de risque qu’elle comporte pour l’ensemble des parties mais aussi à cause du sentiment pour l’acheteur de « faire un pari sur le décès d’une personne ».

Le marché du viager a d’ailleurs connu des pertes de vitesse importantes : en 1990, les ventes en viager représentaient 0,7% des transactions immobilières. En 2009, elles n’étaient plus qu’à 0,2%.

Ceci s’explique par le fait que les notaires ont eu tendance à déconseiller ce type de ventes aux vendeurs, du fait du manque de garanties, par exemple en cas de décès de l’acheteur : le versement de la rente revient à ses héritiers dont la solvabilité n’est pas toujours garantie.

Pour répondre à ces inquiétudes, de nouvelles formes de viagers mutualisés se mettent en place, tels ceux proposés par la société virage-viager, ou encore la Caisse des Dépôts qui a lancé le fonds viager Certivia avec l’appui de huit co-investisseurs institutionnels.

Certivia acquiert exclusivement des viagers occupés en mutualisant les risques entre investisseurs. Côté vendeurs, cette solution s’adresse aux personnes âgées de plus de 70 ans. A la différence d’un viager classique, ce n’est pas un acheteur particulier qui achète le bien immobilier puis verse une rente au vendeur mais le fonds Certivia lui-même.

En répartissant les risques et en sécurisant la situation de l’acheteur, le principe des viagers mutualisés espère dynamiser le secteur en imposant des standards de qualité de transactions élevés, tout en participant à favoriser le maintien à domicile des personnes âgées.

D’autres encore, comme la SCIC les 3 colonnes, ont lancé le concept de viager solidaire.

*Petit lexique du viager :

• débirentier : personne qui doit verser une rente.
• crédirentier : personne à qui les rentes sont dues.
• rente viagère : rente dont les arrérages (versements) sont dus jusqu’à la mort du bénéficiaire ou d’une tierce personne.
• usufruit : droit d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire et d’en percevoir les revenus.
• bouquet : somme représentant une partie de la valeur du bien et payable en une seule fois le jour de la vente.

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