Interview d’Eric GUILLAUME, Président de VIRAGE-VIAGER

La rédaction SilverEco.fr est allée à la rencontre d’Eric Guillaume, Fondateur du cabinet de conseil VIRAGE-VIAGER, créée en 2010, qui a développé un dispositif de Viager Mutualisé® côté investisseurs et un produit innovant Vitalimmo côté retraités.

Eric Guillaume revient sur les activités de sa société, et notamment sur sa solution Viager Mutualisé® qui, contrairement au viager classique, s’apparente à un démembrement de propriété dans lequel le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation à vie et l’acquéreur acquiert la nue-propriété. Pourquoi une nouvelle forme de viager ? Quels sont les avantages de cette solution ? Quel rapport avec la Silver économie ? Eric Guillaume nous en dit plus…

Rédaction SilverEco.fr : De quels constats êtes-vous partis avant de créer cette nouvelle forme de viager ?

Eric Guillaume : Fort d’une carrière de plus de 25 ans dans les établissements d’accueil pour personnes âgées, mais aussi dans les domaines de la retraite et de la prévoyance, j’ai dû faire face à différents constats, notamment celui de la baisse significative et continue des pensions de retraite et du pouvoir d’achat des français.

J’ai donc fait un rapide état des lieux des solutions, me rendant ainsi compte que 75% des retraités étaient propriétaires de leur bien immobilier en France, l’immobilier étant, selon moi, une possibilité pour compenser une partie de la baisse du pouvoir d’achat des seniors, et des difficultés du système des retraites par répartition. La seule solution existant à ce moment-là dans le droit français était le viager « traditionnel ».

Le viager peut constituer une solution, loin de moi l’idée de contrer les faits. Cependant, le viager traditionnel « de gré à gré » met nécessairement en opposition 2 parties : les vendeurs et les investisseurs qui ont le sentiment de « parier sur leur décès » : un segment de marché à la morbidité flagrante. S’ajoutent à cela d’autres éléments négatifs, à savoir l’insécurité de la rente, le dysfonctionnement du système de par le manque d’acheteurs et le manque de compétence de certains acteurs œuvrant dans ce secteur.

Fort de ces multiples constats, j’ai souhaité remplacer l’acheteur individuel par une personne morale (un groupement de mutuelles, des institutions de retraite et de prévoyance, des sociétés d’assurance…), qui n’a aucunement vocation ni envie d’habiter dans le bien immobilier à terme mais qui dispose de la trésorerie nécessaire et peut immédiatement payer l’intégralité du bouquet et des rentes en une seule fois : la solution Viager Mutualisé®.

Rédaction SilverEco.fr : Pouvez-vous nous nous en dire plus sur cette solution Viager Mutualisé® ?

Eric Guillaume : Contrairement à une vente en viager classique, la solution Viager Mutualisé® s’apparente à un démembrement de propriété dans lequel le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation à vie et l’acquéreur acquiert seulement la nue-propriété.

La vente est conclue au moyen du paiement comptant de la valeur occupée, sous la forme d’un capital, équivalent au bouquet ainsi qu’à la somme des rentes futures, réalisé immédiatement lors de l’acte de vente. Ce « 100% bouquet » dénommé Vitalimmo, comprenant l’ensemble des rentes viagères des années futures, qui aurait été versées en X années dans un viager traditionnel, garantit au vendeur de toucher immédiatement l’intégralité du prix de son bien tout en lui assurant son maintien à domicile.

Rédaction SilverEco.fr : Quels sont les avantages de cette solution ?

Eric Guillaume : Notre solution est un concept gagnant-gagnant, qui permet d’éviter l’imposition sur les rentes et de renforcer la sécurité juridique et financière de l’opération
Pour les vendeurs tout d’abord, Vitalimmo permet un versement du capital total (bouquet + somme des rentes futures) le jour de la signature de l’acte authentique, il n’y a donc plus d’incertitude financière sur le montant de la rente et sa revalorisation future car l’investisseur institutionnel dispose des fonds nécessaires.

Il n’y a pas non plus d’imposition sur le capital total perçu, à la condition que le bien vendu soit la résidence principale du vendeur. Par ailleurs, les délais de vente sont réduits par rapport à une vente en viager traditionnel. Il n’y a pas de risque de contestation ou d’annulation ultérieure de la vente avec l’ensemble des soucis administratifs, légaux et financiers que cela comporte. Enfin, et bien sûr, cette solution garantit aux vendeurs leur maintien à domicile à vie de manière pérenne et totalement sécurisé.

Pour les investisseurs, la solution Viager Mutualisé® a l’avantage de pallier tout risque d’image puisque la solution garantit une transparence totale sur l’établissement du prix du bien (expertise réalisée par des tiers) et la somme représentant la valeur occupée proposée. Par ailleurs, le paiement en une fois évite tout risque de « surprise financière » à terme, le risque d’incertitude, de sous-performance ou encore de surlongévité.

Rédaction SilverEco.fr : Dans quel cadre VIRAGE-VIAGER s’inscrit dans la Silver économie ?

Eric Guillaume : Nous permettons avec Vitalimmo le maintien à domicile des personnes âgées tout en améliorant leur niveau de vie : une bonne chose lorsque l’on sait que 94% des retraités âgés de 75 ans et plus ne veulent plus partir de chez eux.

Dans le cadre de la Silver économie, il s’agit d’une solution efficace et pérenne au problème du financement des retraites et une réponse au problème de vulnérabilité des aînés. En effet, le Viager Mutualisé® permet coté investisseurs de sensibiliser des acteurs socialement responsables, spécialistes de l’assurance-vie et du vieillissement de la population à une problématique sociétale de grande envergure.