Sairenor : les résidences seniors sont d’abord des lieux de bien vivre avant d’être des produits de placement

Aujourd’hui, les résidences seniors ont le vent en poupe. Mais beaucoup d’entre elles sont trop chères et ne répondent pas à la demande. Car dans cette explosion de l’offre, les fondamentaux sont souvent perdus de vue au profit d’une vision plus mercantile : répondre d’abord à une demande de produits de placements assortis d’avantages fiscaux (réduction d’impôt Censi-Bouvard ou statut du loueur en meublé).

Pour répondre à la demande d’une large clientèle de seniors, l’offre doit maîtriser ses coûts de production sans pour autant faire de concession sur la qualité. C’est le cas des résidences construites par Sairenor. Ses logements sont équipés d’une profusion d’équipements domotiques mais restent financièrement accessibles au plus grand nombre.

« L’essor des résidences services seniors sera certainement conditionné par la capacité des offreurs à proposer des solutions de qualité à des prix abordables et à la volonté d’un nombre significatif de personnes âgées de quitter leur domicile privé pour emménager dans ce type de logement », avertit le Groupe Caisse des Dépôts dans un tout récent rapport d’étude intitulé « Autonomie et bien vieillir : habitat, territoires et numérique ».

Les risques de dérives d’un produit à succès

« J’ai retrouvé, dans ce rapport, les grandes préoccupations qui nous animent depuis le début de notre activité : penser la résidence seniors pour le bien-être de ses destinataires en leur apportant la sécurité, le confort, l’agrément et le lien social qu’ils recherchent tout en restant en adéquation avec leurs ressources financières », explique Ludovic Savariello, directeur général de Sairenor.

Aujourd’hui, les résidences seniors ont le vent en poupe. Il en est question partout : colloques,  conférences parlementaires sur la Silver Economy… D’une quarantaine par an au début des années 2010, le nombre des constructions nouvelles est passé à une centaine depuis 2013. Mais beaucoup d’entre elles sont trop chères et ne répondent pas à la demande.
Car dans cette explosion de l’offre, les fondamentaux sont souvent perdus de vue au profit d’une vision plus mercantile : répondre d’abord à une demande de produits de placements assortis d’avantages fiscaux (réduction d’impôt Censi-Bouvard ou statut du loueur en meublé).

La nécessaire adéquation offre/revenus

Les personnes âgées de 75 ans et plus vont doubler leur effectif, passant de 5,2 millions en 2007 à 8,4 millions en 2030 et à environ 12 millions en 2060. Dans le même temps, le nombre des 85 ans et plus va quadrupler, passant de 1,3 millions en 2007 à 5,4 millions en 2060. La demande potentielle est donc forte mais quelles sont ses ressources ?

Les revenus des seniors sont assurés principalement par des pensions. Ils ne perçoivent pas tous d’autres revenus, financiers ou fonciers, et le devenir des allocations sociales reste incertain. Certes, les seniors sont, globalement, « les moins touchés par la pauvreté », constate l’étude de la Caisse des Dépôts, mais c’est surtout vrai pour les couples : « parmi les personnes seules, 43% vivent avec moins de 1000 euros par mois ».

Pour répondre à la demande d’une large clientèle de seniors, l’offre doit donc maîtriser ses coûts de production sans pour autant faire de concession sur la qualité. C’est le cas des résidences construites par Sairenor. Ses logements sont équipés d’une profusion d’équipements domotiques mais restent financièrement accessibles au plus grand nombre.

La qualité à prix abordable : les solutions Sairenor

Pour parvenir à ce résultat, Sairenor multiplie les solutions originales et souvent innovantes, que ce soit au stade de la localisation, de la construction, des équipements et des services.

Optimisation de l’emplacement.
Les résidences villages seniors SAIRENOR sont programmées en partenariat avec les municipalités qui les accueillent parce qu’elles sont
confrontées à un besoin crucial de loger une population croissante de personnes âgées. À charge pour ces communes de trouver un terrain situé en centre-ville. « C’est une condition sine qua non car les résidents doivent pouvoir accéder à pied aux commerces et services », rappelle Ludovic Savariello.

Optimisation de la construction.
Ce sont les objectifs de coût de réalisation qui ont déterminé la conception des logements et non l’inverse. La conception du produit a capitalisé sur le savoir-faire d’une équipe pluridisciplinaire (architectes, ergothérapeutes, médecins gériatres, ingénieurs,etc.), les aménagements des pièces et des espaces de vie ont été standardisés, les programmes à venir ou déjà sortis de terre ont tous été dupliqués…

Optimisation de la domotique.
Dans chaque pièce, les logements sont équipés de capteurs détectant un comportement inhabituel ou un malaise du résident. Une alarme est alors envoyée au responsable de l’établissement. Bien que cette technologie soit innovante, l’ensemble de la solution proposée a été conçu exclusivement avec des produits déjà existants sur le marché afin de réduire au maximum les coûts. Ainsi, les capteurs ont été adaptés à partir des dispositifs d’alarme anti-intrusion.

Optimisation des services.
Une résidence Sairenor est, avant tout, un projet collaboratif mis en place dans une commune. Ainsi, les locaux neufs sont gratuitement mis à disposition des
associations locales du 3ème âge pour la mise en place d’activités proposées aux résidents mais aussi aux non-résidents. Cette mise en commun crée de véritables richesses dans les services proposés sans pour autant augmenter les coûts.

Tous gagnants : résidents comme investisseurs

Chiffres à l’appui, le concept Sairenor donne finalement satisfaction aussi bien aux occupants des résidences seniors qu’aux investisseurs.

Des loyers supportables pour les résidents.
La moyenne mensuelle des pensions en France n’excède pas 1 200 euros. C’est pourquoi les tarifs des résidences seniors de Sairenor sont compris entre 630 euros et 940 euros par mois, toutes taxes et services inclus. Ces prix sont  rendus possibles sans déséquilibrer la situation financière de l’exploitation par la taille minimum des résidences.

Des rendements appréciables pour les investisseurs.
L’impératif de rendement a été intégré dès le montage financier du projet, en prenant pour base une rentabilité hors taxe de 4,5 %. Les logements T2 de 38 m², entièrement domotisés et certifiés BBC hier ou RT 2012 aujourd’hui, sont commercialisés à partir de 85 000 euros, et les T3 de 48 m², à partir de 120 000 euros.
« Bien sûr, ces logements peuvent être acquis dans le cadre d’investissements bénéficiant du régime de loueur en meublé non professionnel ou en Censi-Bouvard. Mais ce n’est pas notre  motivation première qui est de répondre aux besoins du plus grand nombre. J’en veux pour preuve l’intérêt que portent au concept Sairenor les caisses de retraite et certains bailleurs sociaux. Ces acteurs trouvent cette solution séduisante pour loger leurs adhérents mais aussi conforme à leur éthique de développement », conclut Ludovic Savariello.